Najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego, przeznaczonym dla właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego, lecz powinna zostać zawarta na piśmie. Forma pisemna jest również wymagana dla późniejszych zmian umowy.
Elementem wymagającym udziału notariusza jest oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
Oświadczenie to sporządzane jest w formie aktu notarialnego i stanowi jeden z załączników do umowy najmu okazjonalnego. Nie zastępuje ono samej umowy najmu ani pozostałych wymaganych oświadczeń.
Przed wizytą prosimy o przesłanie umowy najmu albo jej projektu na adres: kancelaria@notariusz3miasto.pl.
Podstawowe warunki najmu okazjonalnego
Lokal mieszkalny
Najem okazjonalny dotyczy lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy. Nie jest przeznaczony do krótkotrwałego zakwaterowania ani do najmu lokalu wyłącznie użytkowego.
Właściciel będący osobą fizyczną
Wynajmującym powinien być właściciel lokalu będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Czas oznaczony
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nieprzekraczający 10 lat.
Forma pisemna
Umowa najmu okazjonalnego oraz jej późniejsze zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Akt notarialny najemcy
Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu.
Komplet wymaganych załączników
Do umowy należy dołączyć akt notarialny najemcy, wskazanie innego lokalu oraz zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu na zamieszkanie najemcy.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Kaucja
Umowa może przewidywać kaucję zabezpieczającą należności właściciela i ewentualne koszty egzekucji. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.
Rola notariusza
Przy najmie okazjonalnym notariusz sporządza przede wszystkim oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu.
Oświadczenie powinno jednoznacznie wskazywać umowę najmu, wynajmowany lokal, najemcę, wynajmującego oraz zobowiązanie, które ma zostać wykonane po ustaniu stosunku najmu.
Akt wymagany przez przepisy najmu okazjonalnego dotyczy obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Nie stanowi on automatycznie zabezpieczenia zapłaty zaległego czynszu, opłat za media, odszkodowania ani kosztów naprawy lokalu.
Jeżeli strony chcą dodatkowo zabezpieczyć obowiązek zapłaty, możliwość sporządzenia odrębnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji wymaga indywidualnego ustalenia jego treści, wysokości albo sposobu oznaczenia świadczenia i terminu wykonania.
Na życzenie stron kancelaria może również przeanalizować przedstawiony projekt umowy najmu albo przygotować odrębny projekt dokumentu, po wcześniejszym ustaleniu zakresu czynności.
Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
Dla zastosowania szczególnych zasad najmu okazjonalnego konieczne jest przygotowanie kompletu wymaganych dokumentów.
1. Oświadczenie najemcy w akcie notarialnym
Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie wskazanej umowy najmu okazjonalnego.
2. Wskazanie innego lokalu
Najemca wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania.
3. Zgoda na zamieszkanie w innym lokalu
Właściciel wskazanego lokalu albo osoba posiadająca do niego inny tytuł prawny składa pisemne oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Poświadczenie podpisu pod zgodą
Na żądanie wynajmującego oświadczenie osoby wyrażającej zgodę na zamieszkanie może zostać złożone z podpisem notarialnie poświadczonym.
Dokumenty i informacje potrzebne u notariusza
Zakres dokumentów może zależeć od treści konkretnej umowy. Przed wizytą warto przesłać kancelarii jej skan lub projekt.
Umowa najmu lub jej projekt
Należy przedstawić pisemną umowę najmu okazjonalnego albo uzgodniony projekt zawierający dane stron, adres lokalu i okres obowiązywania najmu.
Dokument tożsamości najemcy
Najemca powinien osobiście stawić się w kancelarii z ważnym dowodem osobistym albo paszportem.
Dane wynajmującego
Potrzebne są imiona, nazwisko, numer PESEL, adres zamieszkania oraz pozostałe dane wynajmującego wskazane w umowie najmu.
Dokładne dane wynajmowanego lokalu
Należy podać pełny adres lokalu, a także inne dane pozwalające jednoznacznie powiązać oświadczenie z konkretną umową najmu.
Okres obowiązywania umowy
Należy wskazać datę zawarcia umowy, datę rozpoczęcia najmu oraz dzień, do którego umowa ma obowiązywać.
Osoby zamieszkujące z najemcą
Należy poinformować kancelarię, jakie osoby będą zamieszkiwać w lokalu razem z najemcą, zgodnie z treścią umowy i załączników.
Adres innego lokalu
Należy przygotować pełny adres lokalu wskazanego na wypadek konieczności opróżnienia wynajmowanego mieszkania.
Zgoda osoby uprawnionej do innego lokalu
Warto posiadać pisemne oświadczenie właściciela albo osoby mającej tytuł prawny do wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy.
Najemca nieposługujący się językiem polskim
Jeżeli najemca nie zna języka polskiego w stopniu pozwalającym w pełni zrozumieć treść i skutki czynności, sposób zapewnienia tłumaczenia należy wcześniej ustalić z kancelarią. Zależnie od sytuacji notariusz może wykorzystać własną znajomość języka obcego wykazaną w sposób wymagany dla tłumaczy przysięgłych albo skorzystać z pomocy tłumacza przysięgłego.
Najem okazjonalny krok po kroku
1. Uzgodnienie warunków najmu
Wynajmujący i najemca ustalają między innymi okres najmu, czynsz, pozostałe opłaty, wysokość kaucji, zasady wypowiedzenia i sposób wydania lokalu.
2. Przygotowanie pisemnej umowy
Strony przygotowują umowę najmu okazjonalnego. Umowa musi jednoznacznie oznaczać strony, lokal i czas jej obowiązywania.
3. Przygotowanie pozostałych oświadczeń
Najemca wskazuje inny lokal, a osoba posiadająca tytuł prawny do tego lokalu wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
4. Wizyta najemcy u notariusza
Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu.
5. Dołączenie aktu do umowy
Wypis aktu notarialnego oraz pozostałe wymagane oświadczenia zostają dołączone do dokumentacji umowy najmu okazjonalnego.
6. Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania, w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Utrata możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu
Jeżeli w okresie trwania umowy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym na wypadek egzekucji, powinien w terminie 21 dni od uzyskania informacji o tym zdarzeniu wskazać inny lokal.
Najemca powinien również przedstawić nowe oświadczenie właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do nowo wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Niedopełnienie tego obowiązku może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy przez właściciela z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Co dzieje się po zakończeniu umowy?
Akt notarialny nie oznacza automatycznego usunięcia najemcy z mieszkania. Właściciel musi zachować procedurę przewidzianą ustawą.
Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy
Umowa wygasa po upływie okresu, na który została zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie skutecznego okresu wypowiedzenia.
Żądanie opróżnienia lokalu
Jeżeli najemca nie opuszcza lokalu dobrowolnie, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Termin co najmniej 7 dni
W żądaniu właściciel wyznacza najemcy i osobom z nim zamieszkującym termin nie krótszy niż 7 dni na opróżnienie i wydanie lokalu.
Klauzula wykonalności
Po bezskutecznym upływie terminu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.
Dokumenty składane do sądu
Do wniosku dołącza się między innymi żądanie opróżnienia wraz z dowodem doręczenia albo nadania, dokument potwierdzający tytuł właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.
Postępowanie egzekucyjne
Po uzyskaniu tytułu wykonawczego obowiązek opróżnienia lokalu wykonywany jest w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cała umowa musi zostać zawarta u notariusza?
Nie. Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej. W formie aktu notarialnego sporządza się wymagane oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu.
Czy wynajmujący musi stawić się u notariusza?
Przy sporządzaniu samego oświadczenia najemcy zasadniczo konieczne jest osobiste stawiennictwo najemcy. Obecność wynajmującego może być pomocna, ale nie jest ustawowym warunkiem złożenia oświadczenia najemcy.
Czy umowę można zawrzeć na czas nieokreślony?
Nie. Najem okazjonalny może zostać zawarty wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Czy spółka może zawrzeć najem okazjonalny jako wynajmujący?
Najem okazjonalny jest przeznaczony dla właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Dla podmiotów prowadzących taką działalność przewidziany jest najem instytucjonalny.
Czy wskazany lokal musi należeć do rodziny najemcy?
Nie. Istotne jest, aby właściciel lub inna osoba posiadająca tytuł prawny do wskazanego lokalu wyraziła zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
Czy podpis pod zgodą musi być poświadczony przez notariusza?
Przepisy przewidują pisemne oświadczenie. Na żądanie wynajmującego podpis osoby wyrażającej zgodę powinien zostać notarialnie poświadczony.
Czy akt zabezpiecza zapłatę czynszu?
Wymagane przy najmie okazjonalnym oświadczenie dotyczy opróżnienia i wydania lokalu. Nie obejmuje automatycznie zaległego czynszu ani innych roszczeń pieniężnych.
Kto zgłasza umowę do urzędu skarbowego?
Obowiązek zgłoszenia spoczywa na właścicielu lokalu, a nie na notariuszu ani na najemcy.
Od kiedy liczy się termin 14 dni?
Termin liczy się od dnia rozpoczęcia najmu, a nie zawsze od daty podpisania umowy, jeżeli daty te są różne.
Czy akt umożliwia natychmiastową eksmisję?
Nie. Właściciel musi wcześniej prawidłowo zakończyć umowę, doręczyć żądanie opróżnienia lokalu, a następnie uzyskać sądową klauzulę wykonalności.
Co w przypadku kilku najemców?
Jeżeli stroną umowy jest kilka osób, sposób złożenia oświadczeń przez poszczególnych najemców należy ustalić z kancelarią przed wizytą.
Czy notariusz może przygotować wzór umowy?
Zakres przygotowania albo analizy umowy może zostać indywidualnie uzgodniony z kancelarią. Przed zleceniem należy przekazać podstawowe warunki najmu.
Koszt aktu notarialnego
Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wymaganego oświadczenia najemcy jest ustawowo ograniczone i nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest należny podatek VAT. Całkowity koszt obejmuje również koszty wymaganych wypisów aktu notarialnego.
Koszt notarialnego poświadczenia podpisu pod zgodą właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu ustalany jest odrębnie.
Dokładna informacja o aktualnym koszcie może zostać przekazana po przesłaniu umowy albo jej projektu oraz wskazaniu liczby najemców.
Poradnik Izby Notarialnej w Gdańsku
Izba Notarialna w Gdańsku udostępniła poradnik przeznaczony dla wynajmujących i najemców, przedstawiający podstawowe informacje dotyczące najmu okazjonalnego.
Poradnik stanowi materiał informacyjny. Wymagania dotyczące konkretnej czynności powinny zostać każdorazowo ustalone z kancelarią na podstawie przedstawionej umowy i aktualnej sytuacji stron.
Kontakt z kancelarią
W celu przygotowania oświadczenia najemcy prosimy o wcześniejsze przesłanie umowy najmu okazjonalnego albo jej projektu na adres: kancelaria@notariusz3miasto.pl.
Termin czynności może zostać ustalony po sprawdzeniu, czy dokument zawiera informacje potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego.
Kancelaria Notarialna Andreasa Nowaka mieści się przy Placu Kaszubskim 17, lok. 308, na III piętrze budynku TRANSATLANTYK, 81-350 Gdynia.